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以闲置宅基地和闲置农房盘活利用为抓手探索城乡互动融合发展

 

 

 

 

资阳市以宅基地制度改革试点为契机,在落实宅基地集体所有权和保障宅基地农户资格权的基础上,开展农村闲置宅基地和闲置农房盘活利用工作,不但能够解决农村闲置资源浪费问题,增加农民收入,壮大集体经济,还对促进城乡互动发展和推动乡村振兴有重要意义。晏家坝村作为资阳市宅基地制度改革首批11个先行试点村,依托区位和禀赋优势,紧抓乡村旅游发展契机,以闲置宅基地和闲置农房盘活利用为抓手,充分挖掘利用当地资源禀赋,不断释放农业农村发展活力,持续提升乡村风貌,走出了一条“城乡要素双向流动、新老村民互动交融”的新路子,为农村闲置宅基地和闲置农房的盘活利用提供了有益借鉴。

一、厘清家底因地制宜定规划

晏家坝村位于四川省资阳市雁江区保和镇,毗邻沱江和花溪河交汇处,距城区仅7.5里,交通便利,区位优势明显。针对本村宅基地领域突出问题和发展目标,因地制宜确定“利用宅基地制度改革,促进城乡互动发展”试验主题。一是全面摸清闲置农村宅基地。随着城镇化进程持续推进,大量村民选择进城务工、定居,导致晏家坝村空心化严重,宅基地闲置现象较普遍。据村内摸底调查统计,全村常年闲置房屋达51处,季节性闲置房屋达78。常年闲置和季节性闲置房屋占房屋总数11.99%,有愿意流转宅基地的农户达256户,涉及宅基地283处。二是厘清资源禀赋奠定发展基础。晏家坝村环境优美,交通便利,村内沱江、花溪河穿境而过,四周青山环抱,紧邻351道、成资渝高速公路,距城区7.5公里、20分钟车程,是雁江区近郊旅游核心村。优越的自然条件和便利的区位优势吸引了西建果业、明苑湖生态农庄、五不农场等现代农业企业入住,发展柑橘、樱桃、葡萄、草莓、杨梅、西红柿、茼蒿等精品果蔬种植1800余亩,集观光、休闲、采摘为一体的现代农业旅游区发展较为成熟。三是因地制宜科学编制发展规划。晏家坝村借美丽乡村建设之机创新探索乡村公园社区建设,乡村公园项目总投资3亿元,规划面积2.85方公里,按照“一个乡村社区、两条环线绿道、三大特色产业、四大田园社区”的规划布局,定位打造全省示范的乡村公园社区。依托乡村公园社区建设,晏家坝村吸引了大量的客流、物流和要素流,为村庄发展创造了新的机遇。

二、三大举措盘活利用宅基地

晏家坝村的发展历程,就是农村资源特别是闲置宅基地和农房不断发掘利用的过程,也是晏家坝村从封闭走向开放、对接城市优质要素资源、促进城乡互动发展的历史过程。

一是农户自主盘活利用。然条件和区位优势为晏家坝村带来了大量休闲观光游客,提升了村内消费,拓宽了晏家坝村产业发展渠道。部分农户开始自发利用自家房屋发展农家乐、民宿、超市等业态,满足游客餐饮、住宿、购物等消费需求。如村民刘先贵利用自家房屋改建民宿10间,每间房屋定价80/天,年增收2万元左右。这一阶段盘活利用主体为农户,城乡互动发展主要体现为城市游客的旅游消费。

二是工商资本租赁盘活利用。着晏家坝村乡村旅游产业的不断发展,城乡要素流动的结构发生了变化,乡村吸引力逐渐增强,城市人员、资本等要素开始逐渐进入农村,不少外来主体到村里租赁农房发展旅游产业,宅基地和农房开始私下流转。城乡互动发展拓展为城市资本下乡投资开发利用农村闲置宅基地和农房。

三是村集体统一盘活利用。对前期农户私下流转过程中出现的一些操作不规范问题,晏家坝村出台了《农村宅基地使用权流转管理办法》,明确要求宅基地和农房的流转需经过农村集体经济组织审定。为防止农房私下流转的不规范损害双方利益,村集体经济组织决定向政府平台企业资阳蜀乡农业投资开发有限公司融资3000多万元用于统一流转农户的闲置宅基地和农房,村集体再通过对外招租,出租给外来业主利用。外来业主负责租赁后的农房整体风貌打造,公共区域风貌由平台公司打造。目前共流转闲置农56户,引进业主18。这一阶段,村集体主动融入并有序推进城乡互动发展,除人才、资金等要素外,先进的经营理念、信息和技术也开始涌入晏家坝村,对促进城乡互动发展具有重要意义。

三、三种模式城乡互动促发展

随着流转行为逐渐规范,各类主体纷纷入住晏家坝村。依据闲置宅基地和闲置农房的不同情况,结合乡村产业打造,晏家坝村探索开展了多方主体合作盘活闲置宅基地和农房模式,有效解决了非集体经济组织成员不能利用农村宅基地问题,形成多方共赢的良好格局,走出了一条以宅改促进城乡互动发展的有效路子。

一是“农户 村集体 公司”盘活模式。模式主要针对有意愿盘活利用闲置农房的农户。比如,为打造晏家坝标志性建筑,增添乡愁记忆和对游客的吸引力,提升晏家坝乡村旅游产业品质,在充分尊重农户意愿的前提下,村集体引导资阳蜀乡农业投资开发有限公司与农户合作,租赁闲置农房和村集体的历史建筑,平台公司对村集体的历史建筑三崇堂、农户的闲置宅基地和农房进行修缮,建设晏家坝乡村规划展示馆、乡愁记忆馆、乡村书馆、乡村美术馆和晏家坝农民夜校等,丰富了当地的文化生活和村民的精神世界。再如,村集体统一租赁农户闲置宅基地和农房与成都今是乡村文化传播有限公司、上海景狮文化发展有限公司等主体合作开发,建设了乡居院落、文创共享空间24时围庐酒吧、共享社区、电影博物馆等不同项目。项目建成后租赁给公司独立运营或由村集体与公司合作运营。这种模式不但盘活了农户闲置资产,增加了农民财产性收入,还为村集体带来了实实在在的收益。

二是“农户 村集体 文化名人/返乡创业”盘活模式。模式下,村集体利用统一流转的村民空置院落和闲置宅基地,引进文化名人或者交由青年返乡创业人员发展文创和乡村旅游等业态。比如,村集体利用闲置农房和旅法舞蹈家张欣、王新慧夫妇合作,建设了厚斋友竹艺术小院和葡萄酒文化小院;引进画家谢闻啼,建设画家工作室;引进音乐人李啸如一,建设如一院子;引进油画家张本海,建设张本海油画艺术馆;引进资阳东峰剪纸传承人刘绪阳,建设东峰剪纸非遗艺术小院;引进陶艺家王友川,建设川之陶手作艺术工坊和陶艺艺术馆;引进农民艺术家王静池,建设乡村旧物件文创市集等。再如,返乡创业青年李丽平、池丽君依托晏家坝村良好的生态环境和便利的交通条件,与村集体合作盘活闲置农房发展旧时光、翠竹雅居等民宿业态。名人的引进为晏家坝增添了文化元素,提升了晏家坝乡村公园社区的建设品质,促进了乡村文化的传承和振兴。返乡青年大多接受过良好的教育,有着较高的知识和视野,他们与本地联系紧密,对乡村感情深厚,随着他们不断返乡创业,返乡青年必将成为乡村发展和人才振兴的重要力量。

三是股份合作盘活模式。为发展乡村研学和文创产业,晏家坝村集体以固定资产入股的方式与四川省乡村旅游协会、成都三加二公益阅读推广中心、资阳蜀乡农业投资开发有限公司、资阳市雁江区资州旅游合作社四方开展合作,利用原村公所建设十方田园乡创学校,开办研学、非遗、创意、乡村建设、社区治理等专业培训活动,为乡村发展提供了造血机制2021年村集体经济组织实现分红收8元左右。

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